中山坦洲的房子卖还是留？懂得分析判断城市价值，就知道是卖还是留。 南外高新换南二外，这样做对吗？懂得教育的本质，就不会纠结学位排名。 百万年薪科技精英扎堆的小区，为什么房价才6万多一平？懂得房价上涨的底层逻辑，就不难明白。 粉丝提问：谭老师您好！我来深圳15年了，在中山坦洲有套房，值个160w左右，欠款60w。手头有60w，收入3.4w。 很想在深圳有自己的房子，现在拿不定主意，是等深中通道开通了再卖掉中山的房子然后买回深圳？还是现在就卖掉中山的房子回深圳买呢？ 很纠结，坦洲的房子是15年过来买的，也没升多少，早在深圳买就好了，好后悔！麻烦老师给点意见，非常感谢！ 回答：像你这样买临深周边然后再曲线救国的还不少。曲曲折折绕九九十八弯，最终还是要回来深圳，何必这样折腾？反复去看我的文章《刚需醒醒，你还傻乎乎想着从临深杀回深圳》我来告诉你原因！ 1、我教你最简单的一招，就不纠结了。在强二线以下城市，分辨自住需求还是投资需求，通过二手房的放盘量就看得出来，强二线以下的城市，价值很集中，产业就那么点，中心区也不大，好企业也不多。 如果是自住需求，会很稳定，基本上长时间不换房的，再存了点钱，还会继续投资，但也是长持为主；反之，如果是投资性需求，你看二手房放盘量就懂了，坦洲长期是天量放盘，很明显，炒作深中通道的投资客居多。见好就收，果断卖掉。 2、市场总是喜欢制造事件，放大价值，然后借机炒作。深中通道，只是一条运输的通道而已，缓解虎门大桥的通行压力，有利于东西方向的通行而已。利好的是物流运输，至于说能对中山的经济有多大带动，不要做白日梦了。 人家惠州还挨着深圳，天天粘乎粘乎的，惠阳有什么带动？大亚湾有什么带动？早就有高速通过去吧？还不止一条吧？带动了啥？经济没见半点起色，倒是忽悠了一波又一波傻乎乎的深圳人去那边站岗！ 现在又是地铁延长线，又是高铁，继续制造事件，继续套人！套路就那么low，但还是那么多傻瓜去交智商税？这是无知的代价！平时，衣服舍不得买，酒舍不得喝，麻将不敢搓，学习不敢去，不敢出去旅游，话都不敢大声说，省吃俭用，忍辱负重数年，终于有了一笔钱，然后“欧也！”被当韭菜割掉。 还高高兴兴回去，继续自己给自己施肥，除草浇水打包一起做，数年后再送上门再割掉无知的代价就是一辈子憋屈努力成为割不倒的韭菜！ 3、果断卖掉中山的房子，拿回来100左右，加上你手头的60，160w的预算，还要做5改3，你看看给你自己惹多少麻烦事？现在还有机会上车，还指望等深中通道通车了？你基本也被深圳淘汰了。 现在还有机会在深圳市区拿下自己的房子，圈层在加速固化，你反应迟钝，大把思维比你高的人抢占先机，你的对手不是深圳人，是全国的精英！房子就那么一丁点，不要在深圳混了几十年，到头后灰头灰脸被赶走！ 粉丝提问：谭老师您好！我的房子在海怡东方花园，手头有150w，收入加起来7.3w左右。孩子二岁多。 我觉得南二外排名很高，南外高新的排名还不够高，所以想卖掉海怡东方花园，换滨海之窗南二外学位房，但老公不同意换，理由是很多同事都在同小区，好纠结，该不该换呢？麻烦老师给点建议，非常感谢！ 回答：脑子烧坏了吧？海怡东方换滨海之窗？反过来还差不多！我反复强调过排名前50名的学校没有太多区别，我来教你分析！ 1、滨海之窗除了南二外学位排名比海怡东方高一些，其余任何一切完输给海怡东方。滨海之窗换海怡东方还差不多。滨海之窗你去住试试看，滨海大道的噪音烦你你，尾气呛晕你！ 都是一等一的好学位，何必在意这些排名差别？高级中学初中部也曾经波动过，难道你要也要卖了香蜜湖换滨海之窗？去追求所谓的学位排名盲目换房是最愚蠢的做法！ 2、科技园南区的圈层碾压南二外的圈层！还好你老公足够理性，很多高科技公司高层都是就近买房，好好的自己同频的圈层不老实呆着，跑到一群教育焦虑症的圈层去凑热闹了，我也是服了你！ 建议： 天天琢磨排名这种没有意义的事情，不如多下点功夫在孩子身上，不如努力提升自己的见识！ 粉丝提问：谭老师您好！我在华为工作，买了万科城的房子，小区很舒服，离公司近，好住，生活也很方便，为什么这么好的房子就是涨不上去呢？麻烦谭老师帮助分析下原因！感谢！ 回答：万科城虽然是老小区，但是这个盘很有特点，小区密度很低，户型设计也比较合理，从小到大，适合不同的人群，还有一些复式单位，和一些别墅单位，我个人非常喜欢这个小区的建筑风格，糅合了西班牙和地中海建筑风格，很漂亮很小资！ 小区的配套也很成熟，上学方便，购物方便，小区很安静，很漂亮，住起来也很舒服，而且万科城的买家以华为员工为主。我来告诉你原因！ 1、从房子的区域价值来看，万科城位于龙岗区的坂田片区。假如我们把华为拿掉，大家想想坂田会变成什么样子？我的脑袋里已经有画面了！ 如果把华为拿掉，坂田还没有布吉好。因为华为的存在，很多朋友对坂田寄予了很大的期望。但是一个华为远远不够，一个华为也撑不起坂田！ 所以说，区域的价值起不来，房子的价值自然好不到哪里去。 2、从房子的周边环境来看，万科城的西边是华为坂田基地，可是北边东边南边不是工业园就是农民房，进了小区是世外桃源，漂亮舒服！出了小区，你以为走错地方了。 一个小区，如果只是里边舒服，出来就不舒服，是很难涨上去的，因为生活出行体验不好！有层次的人就不愿意买这种小区，而这些人是支撑小区持续上涨的核心购买力。 3、从居住人群来看，万科城的主要人群是华为人群，但为什么收入这么高的人群在里边，房子还是涨上不去呢？我们不能只是简单地看住在里边是什么人，还要看他们为什么要买这里，买房的心态和动机是什么？ 华为的工作压力不是一般的大，很多员工工作一天，强度非常大，人都累得快散架了，这个时候就想干一件事情，冲凉睡觉。这是很多华为员工买万科城的根本原因，因为离公司近，走路就可以回家，哪怕半夜被叫回去加班，也可以秒到。 再加上住也舒适，生活也还方便，反正嘛就三点一线的生活，凑合着住。这是大数人的买房心态。 在这里，大家一定要理解一点，主动有意愿买房，跟被迫买房是两种完全不同的心态。华为员工，很多是被迫买在这里的。只要他们以后有更好的选择，或者说资历熬出来了，没那么累了，肯定会搬走。 那我们认真想想，这些搬走的人，是不是最有能力的群体？是不是有标杆效应？他们走了，小区留下的是下一波又在重复前辈们走的路的年轻人。 4、从人群的迁移规律来看。坂田的定位，是纯粹的工薪片区。工薪有个什么特点呢？把房子当消费品，买房子就老三样：新盘、价格、地铁。 所以经常有坂田的朋友问我，谭老师，这个佳兆业城市广场怎么样？这个大族云峰怎么样？这个信义嘉御山怎么样？这个壹方城怎么样？这个坂田实验学校跟高级中学北校区哪个更好一些？这个10号线开通了，坂垠通道通车了，坂田会不会补涨？基本上提的问题，都是围着华为打转转。 大家通过工薪的这种行为习惯，是不是已经有答案了呢？工薪买房子，最容易喜新厌旧。为什么信义嘉御山的房子价格这么高？很简单嘛，你不是喜欢小区要漂亮吗？户型要方正吗？房间要多吗？居住要舒服吗？通通满足你，买不买？ 结果，一堆的旧换新的购买力冲进去，房子在同片区领涨的背后看到什么呢？是局部供求关系发生了变化，也就是说，想卖掉旧房子换新房子的人数远远大于信义嘉御山供应的总套数。 今天信义嘉御山是次新盘，火了，旁边的四季花城、日辉台凉了，那么过个三五年呢？比信义嘉御山更漂亮更新的盘出来了。会发生什么呢？ 有朋友会问我，谭老师，那照你这么说，那我就买新盘好了。 不好意思，如果你这么做，一头就撞到天花板上！信义嘉御山在坂田的价格已经虚高了，完全没有了性价比，你追涨买进去，横盘个几年，磨得你没脾气。工薪盘的黄金年龄也就10年左右，如果片区没有什么新的价值点，这个房子就基本上就是走下坡路！ 有朋友又会问，噫，谭老师，不是10号线，还有坂银通道今年会通车吗？应该会大涨才对！ 不好意思，你又错了，你想得到的东西开发商早就想到了，卖房的时候早就把这些利好算到房价里啦！工薪对于价格很敏感，一个盘如果价格超出心理预期，就会调转目标，去买更便宜的，为什么最近很多朋友在问我大族云峰能不能买？背后其实就是这种心态！ 所以，工薪盘只有居住价值，没有居住价值以外的综合价值的叠加，是很难赚钱的，一群人一窝蜂冲进去，砰砰砰一起撞天花板，一起长相厮守接受横盘的折磨！ 买房是个技术活。想要稳赚，唯一的办法就是提升自己的专业能力，苦学房产知识。 深圳是最为成熟的房地产市场，市场的分析判断方法在任何城市都是相通的，我在深圳房产价值分析中详细拆解了房价上涨、横盘、下跌的底层逻辑，希望对朋友们有所帮助。 深圳房产价值分析【上】南山、宝安、光明 ￥9.9 购买