过去几年深圳的房价快速发展，均价动不动就是五六万以上，普通工薪族根本买不起。在这种背景之下，深圳的购房人群开始外溢到周边的东莞，惠州等地。 而这些炒房客之所以要去大亚湾买房，拼的就是政策以及交通规规划，我们来复盘一下过去几年惠州不同年份房价上涨背后的一些动因就知道。 2014年政策不动产权出台，这时候包括碧桂园，恒大，保利阳光，万科等开发商都进军大亚湾，但这时候大亚湾的房价还并不是很高，只有4000多块钱。 2015年，深惠两城为了更好的合作发展，缩短两城的交通时间，在上半年南坪快速三期动工，也正是从2015年开始，惠州大亚湾房价迎来了快速发展的时期，2015年底，惠州房价已经从年初的4000多块钱上涨到5600块钱左右。 2016年，深圳推进东进发展战略，从下半年开始大亚湾楼市迎来了最疯狂的半年，这时候的大亚湾房价已经涨到8000-11500左右。 2017年，深圳规划的14，16号地铁线惠州段站点确定，这个时候大亚湾的楼盘被推上了新高潮，当时大亚湾的房子都是一开盘就被抢完了，有的楼盘还需要摇号。 2018年，粤港澳大湾区成立，惠州成为珠三角地区唯一不限购城市，大亚湾房价继续上涨，临深楼盘房价已经涨到在13000-17000左右； 2019年8月，深圳建立先行示范区后，大亚湾这边不少楼盘都上涨了800-2000左右。 从惠州最近几年房价的发展轨迹来看，可以很明显的看出，这些炒房客都是利用政策，然后在配合以及交通概念来炒作，他们赌的就是惠州将成为其中的受益者之一，而深圳跟惠州地铁以及高铁的开通将会大大缩小两地的通行距离，使两地实现同城化。 正因为如此，在地铁14号线规划出来之后，很多人就打着地铁14号线的概念去惠州炒房，特别是靠近深圳的大亚湾更是成为了炒房的集中营。 所以我们看到目前大亚湾很多楼盘在推销的时候，都或多或少的都会跟14号线或者16号沾边，但这都是一些炒房客或者房产中介的一些噱头而已。 实际上按照目前惠州自身的条件来看，惠州并不符合建设地底的条件。 比如在2020年的11月份的时候，有一位惠州市民咨询了深圳14号线惠州段推进的问题，惠州政府做了回复：惠州不具备地铁建设条件，近期无法动工。 对这个回复，很多人都理解为惠州不愿意承担地铁的建设费用，因为之前建设赣深高铁的时候，尽管惠州境内线路比较长，而且有多个站点，但是惠州自己并不出建设费用，所有的费用都是由深圳出。 到了前段时间，网上又流传着惠州的一个批文，据说惠州也不愿意承担深汕高铁惠州境内的建设费用，所以很多人都简单理解为惠州不建设14号线是因为不想花钱去建设。 实际上并不是，按照目前我国地铁建设条件，惠州真的达不到建设地铁的要求。 我们来对比一下地铁建设需要满足的条件以及惠州自身的条件。 1、一般公共财政预算收入在300亿元以上；2019年惠州市一般公共预算收入累计完成400.86亿元； ２、地区生产总值在3000亿元以上；2019年惠州GDP达4177.41亿元； ３、市区常住人口在300万人以上；2019年惠州常住人口达到488万人，但市区常住人口只有250万左右，距离建设地铁条件还差50万人左右，这也是制约惠州建设地铁的最关键因素。 而整个2019年，惠州常住人口新增只有5万左右，这意味着的惠州市区常住人口增速肯定低于5万人，这已经是惠州连续多年人口增速比较慢了。 实际上过去十年时间，惠州的人口增速一直都比较慢，每年新增的常住人口数量都低于6万人，其中2017年常住人口甚至没有新增。 按照这个人口速度来看，未来10年惠州都有可能达不到地铁建设的条件，如果没有特殊的政策允许，未来10年惠州都有可能没法建设地铁，而所谓的14号线惠州延长线可能会一直停留在规划的层面上。 这意味着未来10年惠州都有可能没法开通地铁，如此一来那些打着地铁旗号宣传的楼盘将有可能真正的成为“鬼城”，所以那些打着地铁去惠州炒房的人应该歇一歇了。